Mit hjem er mit slot …. eller noget … For det er det jo ikke helt her i Danmark. Det er sådan nærmere en anden måde, at bo til leje på. Der er en masse ting, der skal gøres og regler, der skal følges og udgifter og ejendomsværdiskat, der skal betales.

En af de ting vi i familiecirkusset bliver nød til til at finde ud af, hvordan hænger sammen, er ejendomsværdiskatten. Hvad kommer den til at blive, hvis vi fjerner vores nuværende hus fra jordoverfladen og bygger et nyt på præcis samme sted? Hvis den bliver meget høj, når den udregnes på baggrund af værdien af den nye villa, kan det i sig selv gøre, at projektet ikke er rentabelt.

Det er noget af en jungle!

Skat er inde i en overgangsperiode,  når det drejer sig om ejendomsværdiskat. Politikerne har nemlig besluttet, at ejendomsværdiskatten ikke længere skal beregnes ud fra vurderinger, der er meget lavere end de reelle salgspriser til en relativt høj skattesats. Det skal reguleres, så ejendomsværdiskatten i stedet beregnes ud fra realistiske vurderinger, men til en lavere sats. Og det er jo fint og meget mere gennemskueligt.

Desværre – for os – ser det ud til, at man, når man bygger nyt i perioden op til 2021, måske bliver beskattet væsentligt hårdere end normen.

Jeg gravet mig frem til:

Regler indtil 2021 (hvis man nu glemmer alle de rabatter og særtilfælde, der også gælder):

Man beskattes med 1% op til en vurdering på 3.040.000. Villaer til en værdi på over 3.040.000 anses som villaer i luksusklassen og der skal derfor betales 3% af det resterende beløb.

Godt nok ikke mange huse man kan få til under 3.040.000 i Aarhus … men lad nu det ligge – det viser jo også hvor urealistisk lave vurderingerne er p.t..

Efter 2021 (ikke endeligt vedtaget): Ejendomsværdiskatten kommer til at udgøre 0,55% af villaens værdi op til en vurdering på 7,5 mio. Derefter stiger satsen til 1,5% af det resterende.

Kilder: Deloitte og Bolius.

Vores situation:

Vi ved ikke, hvad en nybygget etplans villa på 181 kvm. på vores grund vil blive vurderet til.  Baseret på de salgspriser, vi ser omkring os og på beregning hos DkBoligsalg, tror vi, at et rimeligt bud er ca. 5,5 mio. (ja vi synes også selv, at det er helt vildt og langt ude i hampen).

Det vil sige, at regnestykket bliver (tror vi … måske):

Før 2021: 1 % af 3.040.000 + 3% af 2.460.000 = 30.400 + 73.800 = 104.200/år
Efter 2021: 0,55% af 5.500.000 = 30.250/år.

Det vil sige, at vi skal være forberedte på, at vi i et par år skal betale 73.950 kr. ekstra i ejendomsværdiskat/år.

For os er det altså en slags penge og måske en dealbreaker, der gør, at vi ikke kan bygge før 2021. Ikke at jeg generelt har noget imod at betale skat, men det er lidt svært, når man ikke er ude på at investere, men bare gerne vil bo.

Men har vi ret? Vi kan ikke finde svar på:

Er der også nogle rabatter og undtagelser for nybyggeri?
Betyder det noget, at vi faktisk har boet på grunden i 16 år? (tiden flyver i godt selskab 😉 )
Ville det vurderingsmæssigt være billigere at bygge til?

Oktoberreglen:

Kan vi måske blive reddet af 1. oktober reglen? En mystisk regel, der går ud på, at hvis en nybygget villa først er meldt færdigbygget og indflytningsklar efter d. 1. oktober, så slipper man for ejendomsværdiskat et helt kalenderår og kommer først til at betale fra og med det følgende år.

I told you … det ER en mystisk regel!

For os betyder reglen: Hvis vi bygger en ny villa, der først er indflytningsklart efter d. 1. oktober 2019, kommer vi slet ikke til at betale ejendomsværdiskat før i 2021!

Vi lader den lige stå et øjeblik … jamen hvad??? Jamen hvorfor???

Men hvis den regel virkeligt gælder, har vi jo nok alligevel ikke noget problem.

Jeg sidder nemlig og skriver dette midt i september 2018 i mit gamle hus, som ligger på den grund, vi gerne vil bygge på. Og det er vel i grunden fuldstændigt urealistisk, at vi når at tage en beslutning, vælger et byggefirma, vælger en husmodel og en grundplan, river det gamle hus ned, går i gang med byggeriet og bliver færdige med og flytter ind før d. 1. oktober 2019.

Fortsættelse følger ….

Heldigvis har vi fået en direkte kontakt hos Skat. Jeg ringer i morgen og får forhåbentligt svar på nogle af mine spørgsmål om udregning af ejendomsværdiskat i perioden frem til 2021. Når svaret er kommet, kommer andet afsnit i “mysteriet om ejendomsværdiskatten”.